Подписка на обновления
Популярно
Что это переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Особенности переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2020 году


Квартиры часто раскупаются еще на этапе строительства, но в большинстве это посредники, которые пока не имеют даже права собственности на квартиру, а договор предусматривает только наличие права требования предмета сделки, то есть недостроенного жилья.

Если человек хочет приобрести квартиру в недострое у первичного покупателя, процесс передачи прав требования называется цессией и сопровождается подписанием договора, как и при приобретении стандартного жилья.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Порядок оформления

Прежде чем оформлять сделку, продавец должен соблюсти некоторые процедуры. Если переуступка производится по договору долевого участия, то продавец должен заплатить застройщику ту сумму, которая положена по договору.

Но есть вариант перевести ее на покупателя, и тогда применяется не только договор переуступки, но и составляется соглашение о переводе долга.

Использовать такой метод продажи жилья можно много раз, но пока дом не будет переведен в эксплуатацию, а собственник не получит акт передачи жилья.

Если составляется предварительный договор о покупке и продаже жилья, то продавец оставляет за собой право требования за квартирой.

Покупатель не сможет реализовать недвижимость третьей стороне, применив переуступку требования.

В любой ситуации переуступить право требования можно только после оплаты продавцом всей суммы, причитающейся по договору, застройщику или составит документ о переводе остатка долга на покупателя.

Вся процедура переуступки заключается в 4-х этапах, которые нужно обязательно исполнить.

Перед оформлением переуступки нужно проверить, есть ли у застройщика разрешительная документация, в списке бумаг должны быть:

  • учредительные документы компании;
  • свидетельство о нахождении на учете в налоговой;
  • документы, доказывающие нахождение земли, где ведется строительство, в собственности;
  • отчетность бухгалтеров;
  • разрешение на строительную деятельность;
  • строительный проект, где есть разрешение, права на землю, цель проекта, текущая стадия строительства и планируемый срок, когда дом будет сдан;
  • проектная декларация;
  • договор, в котором есть информация о финансировании домостроительства.

После проверки продавец должен сообщить застройщику о намерении продать квартиру по переступке требования. Это можно сделать лично в офисе компании или написав застройщику письмо в офис.

Если этого не сделать, то сделку могут посчитать недействительной, и еще желательно в качестве третьей стороны пригласить лицо, представляющее компанию.

Застройщик должен написать согласие для продажи, за это он обычно требует процент от суммы. У застройщика продавец также берет справку о том, что у него перед компании нет долгов.

При продаже одним из супругов, нужно подтвержденное нотариусом разрешение второй половинки на продажу, в случае, если квартира была приобретена в браке.

При ипотеке потребуется разрешение банка не переуступку, а также потребуется выписка из ЕГРН, если договор долевого участия или инвестирования был зарегистрирован в специальном органе.

Покупателю нужно сделать меньше, если у него есть супруг, то следует также получить согласие с печатью нотариуса.

Если же приобретение делается обоими супругами, или они составляли брачный договор с оговариванием раздельного для каждого супруга имуществом, то согласие оформлять не нужно.

При покупке в ипотеку, следует также подписать и составить договор с банком и составить закладной документ на жилье.

3-й этап предусматривает подготовку договора переуступки, для чего лучше обратиться к юристу, который соблюдет все нюансы.

Последний этап характеризуется заверением соглашения в Регистрационной палате или с помощью МФЦ, для чего потребуются документы, оплата государственной пошлины и передаче всех бумаг регистратору.

Остается только забрать договор в назначенный деньги поданные документы, после чего оформление будет завершено.

Какие документы нужны для совершения сделки

Чтобы сделка состоялась, необходимо будет подготовить документы, предоставляемые регистратору. Стороны должны предоставить:

Паспорта каждой из сторон сделки А если вести подписание поручено представителю стороны, нужно оформить паспорт и заверенную доверенность
Согласие супруга На приобретение или продажу квартиры, если жилье продается или покупается в браке
Договор Который заключался с застройщиком, это может быть документом о долевом участии, предварительным соглашением купли-продажи, инвестиции или соинвестирования
Справка об отсутствии долгов перед застройщиком Если покупатель согласен, то стороны могут перевести на него долг
Согласие застройщика На продажу права на будущее жилье
Согласие банка В котором подтверждена возможность продажи квартиры по переуступке (если квартира приобреталась в еще невыплаченную ипотеку)
Закладная на квартиру и документы о получении займа Которые получены от банка

Регистратор заберет документы, которые сопровождаются заявлением, причем необходимо подать оригиналы всех справок и бумаг, кроме паспортов.

Несмотря на подачу оригиналов, потребуются их копии, а после подачи следует получить расписку о приеме документов.

В ней пишется дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования, а потом выдаются оригиналы документов.

Сделка будет регистрироваться в течение 5-10 дней, а уточнить готовность документов и удобное время для их получения можно, позвонив в ответственный орган.

Заключение договора

Договор переуступки права, так называемой цессии по договору участия в долевой стройке, составляется по определенному образцу.

Образец договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать здесь.

Сначала указывается дата заключения и город, а во вступлении говорится о сторонах договора, это могут быть организации или физические лица, сторона, передающая право называется цедент, а принимающая права — цессионарий.

В первом разделе говорится о предмете договора, а именно номере соглашения о долевом строительстве, дате его заключения, а также регистрационных данных.

Право требования конкретной квартиры тоже указывается, следует сказать о квадратуре квартиры, ее номер на объекте по сметной документации и адресе строительной площадки.

Отдельным пунктом говорится о том, что право требования полностью оплачено, не находится в залоге или под арестом.

Следующей стороной является стоимость договора и порядок расчетов, следует указать конкретную цену, способ оплаты и сроки поступления средств по договору.

Обязанности сторон указываются далее, цедент обязуется уведомить застройщика в пятидневный период после регистрации договора, а также передать нужные документы.

Цессионарий, который приобретает права, должен оплатить их, государственную регистрацию договора, а также вместе с другой стороной обратиться к регистраторам.

Ответственность сторон прописывается далее, там говорится о несоблюдении условий договора, недействительности прав, нарушении сроков оплаты и прочих нюансах.

Предпоследним пунктом будут заключительные положения, там написано о сроке вступления в силу договора, передаче документов, способах решения споров, а также дальнейшей передаче прав.

Заключительным разделом будет блок с ФИО/названием сторон, их адресами и подписями, этот договор можно регистрировать.

Видео: по данной теме

Какова цена уплаты налога

С суммы переуступки прав требования на квартиру уплачивается подоходный налог НДФЛ размером 13% от разницы между первоначальной их стоимости и суммы, за которую права продаются.

К примеру за права стоимостью 600 000 рублей, следует выделить сумму налога 78 тысяч рублей, но сделать это должен продавец.

Если права покупались за 700 000 рублей, а продаются за 1 300 000 рублей, то разница в 600 000 рублей и будет той суммой, из которой следует вычесть подоходный налог.

Налог размером 13% действует только для граждан РФ, а если переуступка происходит иностранцем, то размер налога вырастает до 30%.

Продавец может получить сниженный налог, это можно сделать либо вычетом за год, либо снизить цену прав, продав права фактически по той же стоимости.

Когда продавец предлагает уплатить налог покупателю, то последний не должен этого делать, поскольку закон предусматривает выплату средств в бюджет тем, кто получает доход.

Возникающие риски

Приобретая квартиру не у застройщика, а по переуступке прав, следует понимать, что претензии из-за незавершенной стройки нельзя будет адресовать продавцу, и требовать возврата денег от него.

Покупатель прав будет должен обращаться напрямую к застройщику и выяснять, по какой причине не произвелось выполнение обязательств по договору.

Чтобы избежать этого, можно включить в договор условие поручительства продавца за застройщика, и требовать потом компенсации и от него.

Если покупатель захочет по любой причине отменить договор долевого участия с застройщиком, то ему будет выплачена только сумма, по которой квартиру покупал первый владелец прав, а не текущий владелец.

Нужно обязательно переступать права по договору участия в доле, поскольку производится государственная регистрация, если этого не сделать, есть риск двойной продажи прав требования.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке не применяется, и есть только переуступка прав требования.

Она применяется в случае, когда продается еще не построенная квартира, и право собственности еще не оформлено как полагается.

Продавец будет должен уплатить налог с разницы между стоимостью покупки прав и продажи, а покупатель должен следить за основанием для сделки, ведь если это делать не по договору долевого участия, может быть риск мошенничества.




Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

© 2022 RealtyAudit.ru